주소 : 서울특별시 강남구 역삼동 678-2 1층
면적 : 50평
보증금 : 2억
임대료 : 1500만
관리비 : 90만
권리 유무 : 유
임차 시점 : 협의
본 대상지는 서울특별시 강남구 역삼동 678-2에 위치한 1층 상가로, 과 테헤란로 메인 오피스 상권 배후에 형성된 핵심 이면 상권에 해당합니다. 지도 기준으로 보면 역삼역 7·8번 출구와 매우 가까운 위치에 자리하고 있으며, 테헤란로 대형 업무지구에서 빠져나온 직장인 유동이 자연스럽게 내부 골목으로 흘러 들어오는 구조를 가지고 있습니다. 단순한 골목 상권이 아니라, 메인 업무지구 소비가 실제로 확장되는 생활형 오피스 상권의 중심부에 가깝습니다.
이 입지의 가장 큰 강점은 “유동의 밀도와 소비 의지가 동시에 높다”는 점입니다. 역삼역 일대는 강남에서도 직장인 밀도가 가장 높은 구간 중 하나이며, 특히 점심·오후·퇴근 이후까지 소비 흐름이 매우 안정적으로 유지되는 특징을 가지고 있습니다. 단순히 사람이 지나가는 상권이 아니라, 이미 소비 목적을 가진 고객들이 움직이는 상권이라는 점에서 카페 업종과의 궁합이 상당히 좋은 편입니다.
특히 본 대상지는 메인 대로변 바로 뒤편에 위치해 있어, 대로변 대비 임대 효율은 상대적으로 안정적이면서도 실제 소비 유입은 상당 부분 흡수할 수 있는 구조를 갖추고 있습니다. 강남권에서는 오히려 이런 “메인 바로 뒤” 라인이 실질적인 매출 효율이 더 좋은 경우도 많습니다. 대로변처럼 무작위 유동은 아니지만, 이미 식사·미팅·업무 등의 목적을 가진 고객이 골목 안까지 들어온 상태이기 때문에 실제 구매 전환율이 높게 형성되는 경향이 있기 때문입니다.
주변 상권의 결도 상당히 좋습니다. 인근에는 직장인 대상 식당, 전문직 사무실, 병원, 중소형 오피스 등이 밀집해 있으며, 점심 이후 자연스럽게 카페 소비로 이어지는 흐름이 강하게 형성될 가능성이 높습니다. 또한 저녁 이후에도 단순히 유동이 끊기는 구조가 아니라, 회식·미팅·2차 소비가 이어지는 강남 특유의 야간 소비 구조가 존재하기 때문에, 일반 오피스 상권 대비 저녁 매출 방어력도 기대할 수 있는 자리입니다.
임대 조건을 보면 전용 약 50평 기준 보증금 2억 원, 월 임대료 1,500만 원, 관리비 90만 원으로 월 고정비는 약 1,590만 원 수준입니다. 평당 기준으로 환산하면 약 30만 원 후반 수준으로, 역삼역 핵심 배후 상권이라는 점을 고려하면 절대적으로 과도한 수준은 아닙니다. 다만 면적이 넓은 만큼 일정 수준 이상의 매출 볼륨 확보는 반드시 전제되어야 하는 자리입니다.
수익 구조 관점에서 보면 최소 월 9,000만~1억 원 이상 매출은 안정적으로 형성되어야 임대료 부담이 편안해지는 구조이며, 상권 특성과 입지 경쟁력을 고려했을 때 운영 완성도가 높다면 1억 원 이상의 매출도 충분히 현실적으로 접근 가능한 입지로 판단됩니다. 특히 이 자리는 단순 테이크아웃 매출만으로 접근하기보다는, 회전 + 체류 + 재방문 구조를 동시에 설계해야 효율이 극대화될 가능성이 높습니다.
구테로이테 기준으로 보면 상당히 적합도가 높은 편입니다. 에스프레소 기반 빠른 제공은 출근·점심 피크와 잘 맞아떨어지고, 시그니처 메뉴와 브랜드 경험은 체류 고객과 재방문 고객을 만드는 요소로 작용할 수 있습니다. 특히 50평 규모라는 점은 단순 테이크아웃 전문점이 아니라, 브랜드 경험과 회전 매출을 동시에 가져갈 수 있는 구조를 만들 수 있다는 점에서 장점으로 작용할 수 있습니다.
또한 이 상권은 “맛있는 곳은 결국 살아남는 구조”에 가깝습니다. 유동이 많다고 아무 매장이나 유지되는 곳이 아니라, 결국 반복 방문을 만들어내는 매장이 강해지는 상권입니다. 이는 구테로이테처럼 제품력과 브랜드 경험을 동시에 가져가는 모델과 상당히 잘 맞는 구조입니다.
물론 리스크도 존재합니다. 경쟁 강도는 매우 높은 편이며, 이미 다양한 프랜차이즈 및 개인 카페들이 자리 잡고 있을 가능성이 큽니다. 따라서 평균적인 운영으로는 임대료를 방어하기 어려울 수 있으며, 메뉴 완성도·회전 속도·공간 연출·서비스 밀도까지 일정 수준 이상으로 구현되어야 합니다. 특히 50평 규모는 단순히 “넓다”가 아니라, 공간을 제대로 채우지 못할 경우 오히려 공실감과 운영 비효율로 이어질 수 있기 때문에 공간 기획의 완성도가 중요합니다.
그럼에도 불구하고 본 대상지는 강남 핵심 업무지구 배후에서 실제 소비가 가장 활발하게 일어나는 생활형 오피스 상권 중 하나로 평가할 수 있습니다. 유동, 소비력, 반복 방문 가능성, 저녁 수요까지 비교적 균형 있게 갖춰져 있으며, 구테로이테 기준에서는 단순 안정형 입지를 넘어 충분히 높은 매출을 노려볼 수 있는 상위권 실전형 가맹 후보지로 판단됩니다.
주소 : 서울특별시 강남구 역삼동 678-2 1층
면적 : 50평
보증금 : 2억
임대료 : 1500만
관리비 : 90만
권리 유무 : 유
임차 시점 : 협의
본 대상지는 서울특별시 강남구 역삼동 678-2에 위치한 1층 상가로, 과 테헤란로 메인 오피스 상권 배후에 형성된 핵심 이면 상권에 해당합니다. 지도 기준으로 보면 역삼역 7·8번 출구와 매우 가까운 위치에 자리하고 있으며, 테헤란로 대형 업무지구에서 빠져나온 직장인 유동이 자연스럽게 내부 골목으로 흘러 들어오는 구조를 가지고 있습니다. 단순한 골목 상권이 아니라, 메인 업무지구 소비가 실제로 확장되는 생활형 오피스 상권의 중심부에 가깝습니다.
이 입지의 가장 큰 강점은 “유동의 밀도와 소비 의지가 동시에 높다”는 점입니다. 역삼역 일대는 강남에서도 직장인 밀도가 가장 높은 구간 중 하나이며, 특히 점심·오후·퇴근 이후까지 소비 흐름이 매우 안정적으로 유지되는 특징을 가지고 있습니다. 단순히 사람이 지나가는 상권이 아니라, 이미 소비 목적을 가진 고객들이 움직이는 상권이라는 점에서 카페 업종과의 궁합이 상당히 좋은 편입니다.
특히 본 대상지는 메인 대로변 바로 뒤편에 위치해 있어, 대로변 대비 임대 효율은 상대적으로 안정적이면서도 실제 소비 유입은 상당 부분 흡수할 수 있는 구조를 갖추고 있습니다. 강남권에서는 오히려 이런 “메인 바로 뒤” 라인이 실질적인 매출 효율이 더 좋은 경우도 많습니다. 대로변처럼 무작위 유동은 아니지만, 이미 식사·미팅·업무 등의 목적을 가진 고객이 골목 안까지 들어온 상태이기 때문에 실제 구매 전환율이 높게 형성되는 경향이 있기 때문입니다.
주변 상권의 결도 상당히 좋습니다. 인근에는 직장인 대상 식당, 전문직 사무실, 병원, 중소형 오피스 등이 밀집해 있으며, 점심 이후 자연스럽게 카페 소비로 이어지는 흐름이 강하게 형성될 가능성이 높습니다. 또한 저녁 이후에도 단순히 유동이 끊기는 구조가 아니라, 회식·미팅·2차 소비가 이어지는 강남 특유의 야간 소비 구조가 존재하기 때문에, 일반 오피스 상권 대비 저녁 매출 방어력도 기대할 수 있는 자리입니다.
임대 조건을 보면 전용 약 50평 기준 보증금 2억 원, 월 임대료 1,500만 원, 관리비 90만 원으로 월 고정비는 약 1,590만 원 수준입니다. 평당 기준으로 환산하면 약 30만 원 후반 수준으로, 역삼역 핵심 배후 상권이라는 점을 고려하면 절대적으로 과도한 수준은 아닙니다. 다만 면적이 넓은 만큼 일정 수준 이상의 매출 볼륨 확보는 반드시 전제되어야 하는 자리입니다.
수익 구조 관점에서 보면 최소 월 9,000만~1억 원 이상 매출은 안정적으로 형성되어야 임대료 부담이 편안해지는 구조이며, 상권 특성과 입지 경쟁력을 고려했을 때 운영 완성도가 높다면 1억 원 이상의 매출도 충분히 현실적으로 접근 가능한 입지로 판단됩니다. 특히 이 자리는 단순 테이크아웃 매출만으로 접근하기보다는, 회전 + 체류 + 재방문 구조를 동시에 설계해야 효율이 극대화될 가능성이 높습니다.
구테로이테 기준으로 보면 상당히 적합도가 높은 편입니다. 에스프레소 기반 빠른 제공은 출근·점심 피크와 잘 맞아떨어지고, 시그니처 메뉴와 브랜드 경험은 체류 고객과 재방문 고객을 만드는 요소로 작용할 수 있습니다. 특히 50평 규모라는 점은 단순 테이크아웃 전문점이 아니라, 브랜드 경험과 회전 매출을 동시에 가져갈 수 있는 구조를 만들 수 있다는 점에서 장점으로 작용할 수 있습니다.
또한 이 상권은 “맛있는 곳은 결국 살아남는 구조”에 가깝습니다. 유동이 많다고 아무 매장이나 유지되는 곳이 아니라, 결국 반복 방문을 만들어내는 매장이 강해지는 상권입니다. 이는 구테로이테처럼 제품력과 브랜드 경험을 동시에 가져가는 모델과 상당히 잘 맞는 구조입니다.
물론 리스크도 존재합니다. 경쟁 강도는 매우 높은 편이며, 이미 다양한 프랜차이즈 및 개인 카페들이 자리 잡고 있을 가능성이 큽니다. 따라서 평균적인 운영으로는 임대료를 방어하기 어려울 수 있으며, 메뉴 완성도·회전 속도·공간 연출·서비스 밀도까지 일정 수준 이상으로 구현되어야 합니다. 특히 50평 규모는 단순히 “넓다”가 아니라, 공간을 제대로 채우지 못할 경우 오히려 공실감과 운영 비효율로 이어질 수 있기 때문에 공간 기획의 완성도가 중요합니다.
그럼에도 불구하고 본 대상지는 강남 핵심 업무지구 배후에서 실제 소비가 가장 활발하게 일어나는 생활형 오피스 상권 중 하나로 평가할 수 있습니다. 유동, 소비력, 반복 방문 가능성, 저녁 수요까지 비교적 균형 있게 갖춰져 있으며, 구테로이테 기준에서는 단순 안정형 입지를 넘어 충분히 높은 매출을 노려볼 수 있는 상위권 실전형 가맹 후보지로 판단됩니다.